השכרת דירה בישראל היא עניין שונה מאוד מהשכרת דירה בארצות הברית. בארה"ב, אתה בדרך כלל מגיש את בקשת ההשכרה שלך לחברה מקצועית לניהול השכרה, אתה מספק לה את פרטי האשראי שלך והוכחת הכנסה, וכמעט אף פעם אינך עומד או מנהל משא ומתן על תנאי ההשכרה עם בעל הדירה. בישראל, דברים שונים מאוד. אתה תשכור ישירות מבעל הדירה.

כתוצאה מכך, ישנם מספר גורמים אשר עליכם לקחת בחשבון כאשר שוכרים דירה מבעליה הישראלי.

להלן כמה מהעניינים המרכזיים שתצטרכו להתמודד איתם בעת משא ומתן על הסכם שכירות עם בעל דירה בישראל:

הוכחת בעלות.

כאשר מנסים לשכור דירה מבעלים ישראלי, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לוודא שמי שעימו אתם מנהלים משא ומתן על הסכם שכירות הוא למעשה הבעלים הרשום של הדירה. ניתן לאמת בעלות על דירה בישראל רק באמצעות לשכת רישום המקרקעין בישראל - המכונה "הטאבו". השג את שמו המלא של הבעלים, את מספר תעודת הזהות הישראלי שלו, ואת מספר החבילה, החבילה והמשנה של היחידה. לאחר מכן מסור את הפרטים הללו לטאבו על מנת לוודא שמי שעימו אתם מנהלים משא ומתן הוא אכן הבעלים החוקי של הדירה.

אם בעלי הדירה נשואים, תזדקקו לקבלה של שני בני הזוג. ודא שהבעלים לא עוברים גירושין, וששני הבעלים מסכימים להשכיר לך את היחידה.

אם הבעלים המקורי נפטר והילד הבוגר שלו המתגורר בישראל רוצה להשכיר את הדירה לפני שבית המשפט בישראל החליט שילד זה הוא למעשה הבעלים החוקי, עורך הדין שלך יצטרך לוודא מי הם הבעלים החוקיים לפני סיום תהליך הצוואה.

איזה ריהוט מגיע עם הדירה?

בארה"ב, דירה "לא מרוהטת" עדיין מגיעה עם ארונות, כיריים, מקרר, כיריים, ולפעמים מדיח כלים ומכונת כביסה/מייבש. בישראל דירה "לא מרוהטת" מגיעה עם אף אחד מאלה, ותצטרכו להביא משלכם.

אם אין ברשותך כל/כל המכשירים והריהוט הדרושים לך, שקול דירה "מרוהטת חלקית". ודא שהסכם השכירות שלך קובע בדיוק אילו אביזרים, ריהוט ומכשירים מגיעים עם היחידה. בעל הדירה יהיה אחראי לרוב על תיקון הפריטים הללו במידה ויתעורר צורך בכך. אך ודאו כי הדבר נקבע במפורש בהסכם השכירות.

מי משלם על תיקון מכשירי חשמל?

בארה"ב, בעל הבית בדרך כלל אחראי לשלם עבור תיקונים למכשירי חשמל והוצאות תיקון אינסטלציה וחשמל. אם בעל הבית לא מבצע תיקונים לריהוט או למכשירי חשמל שניזוקו, השוכר יכול לעתים קרובות להתחייב לשלם עבור התיקונים הללו ולאחר מכן לנכות את ההוצאות הללו מתשלומי השכירות העתידיים. בישראל יש להסכים לכך באופן ספציפי, ולעתים רחוקות מאוד בעלי בתים מסכימים לכך. אם בעלי הדירות מתגוררים מחוץ לישראל, הדבר גוזל זמן רב יותר, שכן ייתכן שהם לא יהיו נגישים לביצוע תיקונים נדרשים, גם אם בהסכם השכירות שלכם נקבע שהם אחראים לשלם עבורם.

לכמה זמן אפשר בדרך כלל לשכור דירה ישראלית?

בישראל זה יוצא דופן למצוא דירה פנויה להשכרה לטווח ארוך. רוב הדירות מושכרות לתקופה של שנה. כדאי לנסות ולקבל אופציה בכתב להארכת תקופת ההשכרה מעבר לשנה הראשונה. אם לא תקבלו את האפשרות הזו בזמן שאתם חותמים על הסכם השכירות שלכם, ייתכן שלא תוכלו לקבל אותה מאוחר יותר, וייתכן שתצטרכו לעזוב לאחר שהשנה שלכם תסתיים. ייתכן שהבעלים ירצה לחזור לדירה שלו, אולי ירצה למכור אותה, או אולי ירצה לתת אותה לילדיו. אז אם אתם מתכננים לשכור לתקופה של יותר משנה, עשו מה שאתם יכולים כדי לקבל אופציה להארכת הסכם השכירות מעבר לתקופה הראשונית.

מי אחראי לתשלום שירותים ומיסים?

בארה"ב, בעל הדירה אחראי בדרך כלל לתשלום של חלק מהשירותים (למשל מים) וכל המסים. בישראל, השוכר אחראי לתשלום מיסי עירייה ("ארנונה"), מים, חשמל, תשלומי ועד בית ("ועד הבית" – בדומה לדמי התאחדות בעלי הדירות בארה"ב), טלפון, כבלים ושירות אינטרנט. תידרש להעביר את החשבון של ארנונה על שמך, ואתה תישא באחריות אם לא תיעדר. תשלום ועד הבית מכסה אחזקת מבנים שוטפת. וודאו שהסכם השכירות/חוזה השכירות שלכם קובע כי אתם אחראים לתשלומי תחזוקה שוטפים אך אינכם אחראים לאיסוף מיוחד לתיקון או שיפור הבניין. תשלומים אלו הם באחריות הבעלים.

איזה סוג אבטחה חייב השוכר לספק?

בארה"ב, בעל בית ידרוש ממך לשלם פיקדון של שכר דירה של חודש עם החתימה. בישראל בעלי דירות יכולים לדרוש שלושה סוגים של ביטחון/בטחון: ניתן לבקש ממך להעמיד ערבות בנקאית, ייתכן שתתבקש לחתום על שטר חוב חתום על ידך ועל ידי שני ערבים (יחד עם תלושי שכר להוכחת הכנסה), ואתה כמו כן, עשוי להידרש למסור צ'ק אישי לבעלים, המתוארך באחריות למועד פקיעת חוזה השכירות. ערבויות אלו מגינות על המשכיר במקרה שתעזוב את הדירה לפני תום חוזה השכירות, או אם נגרם נזק לדירה. לעתים קרובות תתבקש לספק את שלושת ערבויות האבטחה הללו, או לפחות שתיים מהן.

מה קורה אם הבעלים ימכור את הדירה בזמן שאתה עדיין שוכר?

לפי החוק הישראלי, בעל דירה רשאי למכור את דירתו בזמן שאתם עדיין שוכרים אותה. חוק השכירות וההלוואות של ישראל משנת 1971 מגן עליך - השוכר - ובדרך כלל אתה יכול להשלים את תקופת השכירות שלך. אבל כדאי לשים לב שייתכן שהבעלים החדש לא יסכים להיות אחראי לתיקונים שהבעלים הקודם הסכים להם, וגם לא תוכל להשכיר את הדירה בשכירות משנה תחת הבעלים החדש.

שיקולים משפטיים נוספים בעת השכרת דירה ישראלית

בעת החתימה על הסכם השכירות הראשוני שלך עם בעל הדירה, עליך לשקול את הנושאים הבאים:

• הפרת חוזה ועונשים;
• מטרה ספציפית של ההשכרה (עסק או מגורים);
• לוח תשלומים
• אמצעי תשלום (צ'ק, הפקדה בנקאית וכו');
• תנאי האופציה;
• ביטוח;
• זכויות הבעלים להיכנס לדירה;
• חובת הדייר לתחזק דירה;
• חובת הדייר לשמור על הקצב ולא להפריע לשכנים;
• מלאי מלא של ריהוט ומכשירי חשמל;
• החזרת ניירות ערך;

אנחנו ממוקמים בתל אביב עם משרדים בניו יורק ובלוס אנג'לס , קליפורניה . אנו מזמינים אותך לקבוע פגישת ייעוץ חינם עם משרדנו כדי ללמוד כיצד נוכל לפתור את העניינים המשפטיים והעסקיים בישראל.