La location d'un appartement en Israël est très différente de la location d'un appartement aux États-Unis. Aux États-Unis, vous soumettez généralement votre demande de location à une société de gestion locative professionnelle, vous lui fournissez vos informations de crédit et vos justificatifs de revenus, et vous ne rencontrez ou ne négociez presque jamais les conditions de location avec le propriétaire de l'appartement. En Israël, les choses sont très différentes. Vous louerez directement au propriétaire de l'appartement.

Par conséquent, vous devez tenir compte d'un certain nombre de facteurs lorsque vous louez un appartement à son propriétaire israélien.

Voici quelques-unes des principales questions que vous devrez traiter lors de la négociation d'un contrat de location avec un propriétaire d'appartement en Israël :

Preuve de propriété.

Lorsque vous tentez de louer un appartement à un propriétaire israélien, la première chose à faire est de vous assurer que la personne avec laquelle vous négociez un contrat de location est bien le propriétaire enregistré de l'appartement. La propriété d'un appartement en Israël ne peut être vérifiée que par le biais du registre foncier israélien - connu sous le nom de "Tabu". Obtenez le nom complet du propriétaire, son numéro de carte d'identité israélienne et le numéro du bloc, de la parcelle et de la sous-parcelle de l'appartement. Soumettez ensuite ces informations au Tabu pour vérifier que la personne avec laquelle vous négociez est bien le propriétaire légal de l'appartement.

Si les propriétaires de l'appartement sont mariés, vous devrez obtenir l'accord des deux conjoints. Assurez-vous que les propriétaires ne sont pas en instance de divorce et qu'ils acceptent de vous louer le logement.

Si le propriétaire initial est décédé et que son enfant adulte vivant en Israël souhaite louer l'appartement avant que les tribunaux israéliens n'aient décidé que cet enfant est en fait le propriétaire légal, votre avocat devra vérifier qui sont les propriétaires légitimes avant l'achèvement de la procédure d'homologation.

Quels sont les meubles fournis avec l'appartement ?

Aux États-Unis, un appartement "non meublé" est toujours équipé de placards, d'une cuisinière, d'un réfrigérateur, d'un four, et parfois d'un lave-vaisselle et d'un lave-linge/sèche-linge. En Israël, un appartement "non meublé" ne comporte aucun de ces éléments et vous devrez apporter les vôtres.

Si vous ne possédez pas tous les appareils et meubles dont vous avez besoin, optez pour un appartement "partiellement meublé". Assurez-vous que votre contrat de location stipule exactement quels sont les accessoires, les meubles et les appareils électroménagers fournis avec l'appartement. Le propriétaire de l'appartement est généralement responsable de la réparation de ces éléments en cas de besoin. Mais assurez-vous que cela est spécifiquement stipulé dans le contrat de location.

Qui prend en charge les réparations d'appareils électroménagers ?

Si le propriétaire ne répare pas les meubles ou les appareils endommagés, le locataire peut souvent s'engager à payer ces réparations et à déduire ces dépenses des loyers futurs. En Israël, cela doit faire l'objet d'un accord spécifique, ce que les propriétaires n'acceptent que très rarement. Si les propriétaires de l'appartement vivent en dehors d'Israël, cela rend les choses plus compliquées, car ils peuvent ne pas être accessibles pour entreprendre les réparations nécessaires, même si votre contrat de location stipule qu'ils sont responsables de leur paiement.

Pendant combien de temps peut-on louer un appartement en Israël ?

En Israël, il est rare de trouver un appartement disponible pour une location à long terme. La plupart des appartements sont loués pour une période d'un an. Vous devriez essayer d'obtenir une option écrite pour prolonger la durée de la location au-delà de la première année. Si vous n'obtenez pas cette option au moment où vous signez votre contrat de location, vous risquez de ne pas pouvoir l'obtenir plus tard et de devoir déménager à la fin de l'année. Le propriétaire peut vouloir réintégrer son appartement, le vendre ou le donner à ses enfants. Par conséquent, si vous envisagez de louer pour une période supérieure à un an, faites tout ce qui est en votre pouvoir pour obtenir une option de prolongation du contrat de location au-delà de la période initiale.

Qui est responsable du paiement des services publics et des taxes ?

Aux États-Unis, le propriétaire de l'appartement est généralement responsable du paiement de certains services publics (par exemple l'eau) et de toutes les taxes. En Israël, le locataire est responsable du paiement des taxes municipales ("Arnona"), de l'eau, de l'électricité, des paiements au comité de la maison ("Vaad Bayit" - similaire aux frais de l'association des propriétaires aux États-Unis), du téléphone, du câble et de l'Internet. Il vous sera demandé de transférer la facture d'Arnona à votre nom et vous serez tenu pour responsable en cas de défaut de paiement. Le paiement du Vaad Bayit couvre l'entretien régulier du bâtiment. Assurez-vous que votre contrat de location stipule que vous êtes responsable des paiements pour l'entretien régulier, mais que vous n'êtes pas responsable des collectes spéciales pour la réparation ou l'amélioration de l'immeuble. Ces paiements relèvent de la responsabilité du propriétaire.

Quel type de garantie le locataire doit-il fournir ?

Aux États-Unis, un propriétaire vous demandera de verser un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer au moment de la signature. En Israël, les propriétaires peuvent exiger trois types de garanties : une garantie bancaire, un billet à ordre signé par vous et deux garants (accompagné de bulletins de salaire pour prouver les revenus) et un chèque personnel au nom du propriétaire, postdaté à la date d'expiration du bail. Ces garanties protègent le propriétaire si vous quittez l'appartement avant l'expiration du bail ou si l'appartement est endommagé. Il vous sera souvent demandé de fournir les trois garanties de sécurité, ou au moins deux d'entre elles.

Que se passe-t-il si le propriétaire vend l'appartement alors que vous êtes toujours locataire ?

En vertu de la loi israélienne, un propriétaire d'appartement peut vendre son appartement alors que vous êtes toujours locataire. La loi israélienne de 1971 sur la location et l'emprunt vous protège, en tant que locataire, et vous pouvez généralement aller jusqu'au terme de votre bail. Toutefois, vous devez savoir que le nouveau propriétaire n'acceptera peut-être pas d'être responsable des réparations que le propriétaire précédent avait acceptées, et vous ne pourrez pas non plus sous-louer l'appartement au nouveau propriétaire.

Autres considérations juridiques à prendre en compte lors de la location d'un appartement israélien

Au moment de signer votre premier contrat de location avec le propriétaire de l'appartement, vous devez prendre en compte les points suivants :

• Rupture de contrat et sanctions ;
• Objectif spécifique de la location (professionnel ou résidentiel) ;
• Calendrier de paiement
• Mode de paiement (chèque, dépôt bancaire, etc.) ;
• Conditions de l'option ;
• Assurance ;
• Droits du propriétaire de pénétrer dans l'appartement ;
• Obligation du locataire d'entretenir l'appartement ;
• Obligation du locataire de garder le rythme et de ne pas déranger les voisins ;
• Inventaire complet du mobilier et des appareils ;
• Restitution des titres ;

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