Вы решили, что хотите купить недвижимость в Израиле. Возможно, вы планируете совершить алию или просто хотите воспользоваться преимуществами израильского рынка недвижимости, где отдельные объекты кондоминиумов могут продаваться по цене до 15 миллионов долларов США. Или, возможно, вы унаследовали недвижимость в Израиле, но она расположена не там, где вы хотите жить, поэтому вы продадите эту недвижимость и купите ту, где хотите жить.
Покупка недвижимости в Израиле полностью отличается от процесса, существующего в США. Все, с чем вы можете быть знакомы в мире недвижимости в США, в Израиле решается по-другому.
13 различий между покупкой недвижимости в Израиле и США
Давайте рассмотрим некоторые из основных различий, с которыми вы столкнетесь, когда начнете процесс покупки жилой недвижимости в Израиле.
Предложение
Когда вы делаете предложение о покупке недвижимости в США, вы обычно обращаетесь к продавцу или агенту продавца с письменным предложением. В Израиле процесс составления предложения гораздо менее формален: переговоры могут вестись устно - лично, по телефону или по электронной почте - и может пройти некоторое время, пока вы (покупатель) и продавец придете к согласию по всем условиям покупки.
Самостоятельное обслуживание против полного обслуживания
В США большинство сделок с жилой недвижимостью проводится брокером/агентом продавца. Иногда в сделке участвует более одного брокера/агента. Иногда у вас (покупателя) также есть свой агент. Однако большинство сделок проводится брокером/агентом, который обычно занимается различными аспектами процесса покупки, включая, в частности, переговоры, оформление документов и эскроу.
В Израиле брокер/агент обычно не занимается этим процессом. Покупатели и продавцы обычно сами ведут переговоры. Затем вы нанимаете квалифицированного израильского адвоката по недвижимости, имеющего опыт в процессе покупки недвижимости, чтобы все было по правилам.
Раскрытие информации и обнаружение
В США по закону продавец жилой недвижимости обязан сообщить обо всех известных дефектах и проблемах с недвижимостью. В Израиле вы покупаете недвижимость КАК ЕСТЬ. Теперь вам предстоит определить, есть ли какие-либо дефекты или проблемы, требующие внимания. Ваш адвокат должен привлечь инженерную компанию для выявления/обнаружения возможных дефектов.
Когда вы приобретаете новый объект недвижимости, строительство которого еще не завершено, мы советуем нашим клиентам привлекать инженерную компанию через полгода после заселения в новый объект.
Должная осмотрительность
Процесс проведения необходимой юридической экспертизы сильно отличается в Израиле и США.
В Израиле все необходимые проверки должны быть проведены до подписания договора купли-продажи. В Израиле вы несете ответственность за проведение поиска титула. Вы несете ответственность за проверку на наличие каких-либо повреждений или дефектов (например, плесени или термитов). Вы должны организовать собственную оценку. И вы должны получить финансирование до подписания договора купли-продажи. Вы должны лично осмотреть недвижимость, и это означает, что владелец/ы все еще проживают в ней. Когда вы приедете на осмотр, в доме может быть беспорядок, повсюду дети и игрушки, и вам придется с этим смириться.
В США процесс почти полностью противоположен. Первое, что вы делаете после осмотра недвижимости - часто на "Дне открытых дверей" или по договоренности с владельцами или их агентом, - это подаете письменное предложение. И только после этого начинается комплексная проверка. Вам не придется самостоятельно проводить поиск титула - его проведет компания по страхованию титула. Для вас будет проведена оценочная экспертиза. Для вас будет проведена проверка на наличие термитов или плесени. И вы должны подать заявку на финансирование. Если что-то пойдет не так с любым из этих элементов, ваша сделка не состоится, пока они не будут устранены.
Налог на недвижимость
Опять же, между двумя странами существуют различия в том, как регулируется налог на недвижимость. В Израиле налог на недвижимость определяется местным муниципалитетом, в котором находится объект. В США налоги на недвижимость взимаются местными органами власти и зависят от оценочной стоимости имущества (оценки).
Эскроу и закрытие
Процесс эскроу и закрытия сделки отличается в двух странах. В США средства, как правило, помещаются на счет эскроу. Закрытие обычно проводится нейтральной третьей стороной. В Израиле закрытие сделки обычно происходит через трастовый счет, подобный эскроу, который открывается адвокатами, представляющими интересы покупателя или продавца.
Вычеты по ипотечным процентам
В США закон позволяет домовладельцам пользоваться вычетами по ипотечным процентам. Это позволяет им вычитать проценты, уплаченные по ипотеке, из своего налогооблагаемого дохода. Эти законы стимулируют владение жильем и обычно приводят к значительной экономии на налогах.
Однако в Израиле вычеты по ипотечным процентам, как правило, не предоставляются. Это делает налоговые последствия владения жильем радикально иными.
Виды ипотеки
В Израиле большинство ипотечных кредитов не являются фиксированными. Большинство ипотечных кредитов в Израиле - с плавающей процентной ставкой. Процентная ставка, которую вы будете платить, привязана к преобладающему проценту в Банке Израиля, и ваша процентная ставка будет меняться в зависимости от изменения процентной ставки Банка Израиля.
В США вы можете выбрать между фиксированной и переменной процентной ставкой. У вас есть определенная гибкость в отношении условий погашения ипотеки.
Требования к первоначальному взносу
Первоначальный взнос, который вам придется внести при покупке израильской недвижимости, обычно намного выше, чем в Соединенных Штатах. До краха 2007 года вы могли купить недвижимость с первоначальным взносом не более 10 %. После краха 2007 года банки увеличили минимальный первоначальный взнос по большинству ипотечных кредитов до 20 %. В Израиле первоначальный взнос обычно составляет 25 %, если вы являетесь резидентом Израиля, и до 50 %, если вы нерезидент Израиля.
Во многих случаях, благодаря грамотному планированию, мы добивались для покупателей-нерезидентов гораздо более низкого первоначального взноса - 30%.
Продолжительность срока кредитования
В США срок кредитования обычно больше, чем в Израиле. В США кредиты обычно выдаются на срок от 15 до 30 лет. В Израиле сроки обычно короче и могут составлять от 10 до максимум 25 лет.
Ограничение по возрасту для ипотеки
В США не существует возрастных ограничений для получения ипотечного кредита. В Израиле, однако, все совсем по-другому. Максимальный возраст, при котором вы можете получить ипотечный кредит в Израиле, составляет 75 лет. Кроме того, для покупателей в возрасте от 60 до 75 лет может существовать множество других ограничений. Ваш израильский адвокат по недвижимости предоставит вам более подробную информацию об ограничениях, действующих после 60 лет.
Штрафы по предоплате
В США на заемщиков могут быть наложены штрафы за досрочное погашение, если они решили погасить ипотечный кредит раньше оговоренного срока. В Израиле, однако, штрафы за досрочное погашение ипотеки отсутствуют.
Использование брокеров против адвокатов
Когда вы покупаете недвижимость в Соединенных Штатах, всем процессом будет заниматься лицензированный брокер или агент по недвижимости. Этот брокер/агент проведет все переговоры между вами и продавцом и займется оформлением всех документов. В Израиле покупатели обычно в значительной степени полагаются на адвоката по недвижимости. Убедитесь, что ваша юридическая фирма имеет большой опыт в представлении интересов нерезидентов при покупке и продаже недвижимости в Израиле, чтобы сделка прошла гладко и все было обязательно.
Свяжитесь с нашей фирмой для получения бесплатной консультации
Юридическая фирма Aharoni обладает уникальной квалификацией для решения вопросов, связанных с покупкой недвижимости в Израиле. Мы имеем многолетний опыт работы и знакомы со всеми тонкостями израильского бизнеса в сфере недвижимости. Наш главный офис находится в Тель-Авиве. Мы также имеем офисы в Нью-Йорке, Майами, Лос-Анджелесе и Торонто. Позвоните нам или заполните онлайн-форму, чтобы обсудить, как мы можем ускорить покупку вашей израильской недвижимости и провести все гладко.
