החלטתם שאתם רוצים לקנות נדל"ן בישראל. אולי אתם מתכננים לעלות לארץ, או שאתם סתם רוצים לנצל את שוק הנדל"ן בישראל, שבו נכסים בודדים של בתים משותפים יכולים להימכר היום בסכום של עד 15 מיליון דולר. או שאולי ירשת נכס בישראל, אבל הוא לא ממוקם במקום שבו אתה רוצה לגור, אז אתה תמכור את הנכס הזה ותקנה אחד במקום שבו אתה רוצה לגור.

רכישת נכס בישראל שונה לחלוטין מהתהליך הקיים כיום בארה"ב. כל מה שאתם אולי מכירים בעולם הנדל"ן בארה"ב מטופל בישראל בצורה שונה.

13 הבדלים ברכישת נדל"ן בישראל לעומת ארה"ב

בואו נסתכל על כמה מההבדלים העיקריים שתתקלו בהם כאשר תתחילו בתהליך רכישת נכס למגורים בישראל.

ביצוע ההצעה

כאשר אתה מציע הצעה לקנות נכס בארה"ב, אתה בדרך כלל מציע הצעה בכתב למוכר או לסוכן של המוכר. בישראל, תהליך הגשת ההצעה הוא הרבה פחות רשמי: משא ומתן יכול להתנהל בעל פה - באופן אישי, בטלפון או במייל - וייתכן שיחלף זמן מה עד שגם אתה (הקונה) וגם המוכר יסכימו. על כל התנאים וההגבלות הכרוכים ברכישה.

שירות עצמי לעומת שירות מלא

בארה"ב, רוב עסקאות הנדל"ן למגורים מתבצעות על ידי המתווך/סוכן של המוכר. לפעמים מעורב יותר ממתווך/סוכן אחד. לפעמים גם לך (הקונה) יש סוכן משלך. עם זאת, רוב העסקאות מבוצעות על ידי מתווך/סוכן, אשר בדרך כלל מטפל בהיבטים השונים של תהליך הקנייה, כולל אך לא רק משא ומתן, ניירת והפקדה.

בישראל, ברוקר/סוכן לרוב לא מטפל בתהליך. קונים ומוכרים בדרך כלל מטפלים בתהליך המשא ומתן בעצמם. לאחר מכן אתה שוכר עורך דין נדל"ן ישראלי מוסמך המנוסה בתהליך רכישת נדל"ן כדי לוודא שהכל חוקי על פי הספר.

גילוי וגילוי

בארה"ב, מוכר נכס למגורים מחויב על פי חוק לחשוף כל ליקוי ובעיות ידועות בנכס. בישראל אתה קונה נכס כמות שהוא. עכשיו זה תלוי בך כדי לקבוע אם יש פגמים או בעיות שדורשים טיפול. על עורך הדין שלך להיעזר בשירותיה של חברת הנדסה כדי לחשוף/לגלות כל ליקוי אפשרי.

כאשר אתם רוכשים נכס חדש שעדיין לא הושלם, אנו ממליצים ללקוחותינו להתקשר עם אותה חברת הנדסה חצי שנה לאחר כניסתכם לנכס החדש.

גילוי נאות

תהליך ביצוע בדיקת הנאותות הנדרשת שונה מאוד בישראל ובארה"ב

בישראל, כל בדיקת הנאותות שלך חייבת להתבצע לפני שאתה חתום על הסכם הרכישה. בישראל אתה אחראי על ביצוע חיפוש הכותרת. אתה אחראי לבדיקת כל נזק או פגמים (למשל, עובש או טרמיטים). עליך לארגן הערכה משלך. ואתה חייב להחזיק את המימון במקום לפני שאתה חותם על הסכם הרכישה. עליך לבדוק את הנכס באופן אישי, ומשמעות הדבר היא שהבעלים/ים עדיין מתגוררים בו. כשתגיעו לבדוק את הנכס, המקום עשוי להיות בלאגן, יכול להיות שיש ילדים וצעצועים בכל מקום, ופשוט תצטרכו להתמודד עם זה.

בארצות הברית התהליך הוא כמעט הפוך. הדבר הראשון שאתה עושה לאחר שראית את הנכס - לעתים קרובות ב"בית פתוח" או בתיאום עם הבעלים או הסוכן שלהם - הוא להגיש הצעה בכתב. רק אז מתחילה בדיקת הנאותות. לא תצטרכו לבצע את חיפוש הכותרת בעצמכם - חברת ביטוח הכותרת תבצע את החיפוש. תיערך עבורך הערכה. בדיקת טרמיטים או עובש תיערך עבורכם. ואתה חייב להגיש בקשה למימון. אם משהו משתבש באחד מהמרכיבים הללו, העסקה שלך לא תצא לפועל עד שהם יתוקנו/יפתרו.

אַרנוֹנָה

שוב, ישנם הבדלים בין שתי המדינות לגבי אופן הטיפול במס רכוש. בישראל, הארנונה נקבעת על ידי העירייה המקומית בה נמצא הנכס. בארה"ב, מיסי רכוש נגבים על ידי ממשלות מקומיות וישתנו בהתאם לשווי הנכס (ההערכה).

נאמנות וסגירה

תהליך הנאמנות והסגירה שונה בשתי המדינות. בארה"ב, הכספים בדרך כלל מוכנסים לחשבון נאמנות. הסגירה מתבצעת בדרך כלל על ידי צד שלישי ניטרלי. בישראל, הסגירה מתבצעת בדרך כלל באמצעות חשבון נאמנות, כמו נאמנות, שייפתח על ידי עורכי הדין המייצגים את הקונה או את המוכר.

ניכויי ריבית על משכנתא

בארה"ב, החוק מאפשר לבעלי בתים ליהנות מניכויי ריבית על משכנתא. זה מאפשר להם לנכות את הריבית המשולמת על המשכנתא שלהם מהכנסתם החייבת. חוקים אלו מעודדים בעלות על דירה, ובדרך כלל יכולים להביא לחיסכון במס שיכול להיות משמעותי.

עם זאת, בישראל, בדרך כלל אין ניכויים בריבית על משכנתא. זה הופך את השלכות המס של בעלות על בתים לשונות בתכלית.

סוגי משכנתאות

בישראל רוב המשכנתאות אינן קבועות. רוב המשכנתאות בישראל הן מהסוג בריבית משתנה. הריבית שתשלמו צמודה לריבית הרווחת בבנק ישראל, והריבית שלכם תשתנה ככל שהריבית של בנק ישראל תשתנה.

בארה"ב, ייתכן שתוכל לבחור בין ריבית קבועה לריבית משתנה. יש לך גמישות מסוימת לגבי תנאי החזר המשכנתא.

דרישות תשלום מקדמה

המקדמה שתצטרכו לשלם על נכס ישראלי היא לרוב גבוהה בהרבה מהמקובל בארצות הברית. עד להתרסקות 2007, אתה יכול לקנות נכס עם מקדמה קטנה של 10%. לאחר ההתרסקות של 2007, הבנקים הגדילו את המקדמה המינימלית ברוב המשכנתאות למגורים ל-20%. בישראל, בדרך כלל תזדקק למקדמה של 25% אם אתה תושב ישראל, ועד 50% אם אתה לא תושב ישראל.

במקרים רבים עם תכנון חכם, השגנו עבור תושבי חוץ קונים מקדמה נמוכה בהרבה של 30%

משך תקופת ההלוואה

בארה"ב, אורך ההלוואה שלך בדרך כלל ארוך יותר מאשר בישראל. בארה"ב, הלוואות ניתנות בדרך כלל ל-15 עד 30 שנה. בישראל תקופות בדרך כלל קצרות יותר ועשויות לנוע בין 10 שנים למקסימום של 25 שנים.

הגבלת גיל על משכנתאות

בארה"ב אין מגבלות גיל למי יכול לקבל משכנתא. בישראל, לעומת זאת, זה שונה מאוד. הגיל המקסימלי עבורך כדי שתוכל לקבל משכנתא בישראל הוא 75 שנים. כמו כן, עשויות להיות הגבלות רבות אחרות עבור רוכשים בגילאי 60 עד 75. עורך דין המקרקעין הישראלי שלך יספק לך פרטים נוספים על מגבלות הקיימות לאחר גיל 60.

קנסות בתשלום מראש

בארה"ב, לווים עשויים להיות כפופים לקנסות של תשלום מראש אם יבחרו לפרוע את המשכנתא שלהם לפני התקופה המוסכמת. בישראל, לעומת זאת, אין קנסות על פירעון מוקדם של משכנתא.

שימוש בברוקרים לעומת עורכי דין

כאשר אתה קונה נכס בארצות הברית, התהליך כולו יטופל וינוהל על ידי מתווך או סוכן נדל"ן מורשה. מתווך/סוכן זה ינהל את כל המשא ומתן בינך לבין המוכר ויטפל בכל הניירת. בישראל, הרוכשים לרוב מסתמכים במידה רבה על עורך דין נכסים. וודאו כי משרד עורכי הדין שלכם בעל ניסיון רב בייצוג תושבי חוץ בקניית ומכירת נכסים בישראל על מנת להבטיח עסקה חלקה והכל מחייב.

צור קשר עם משרדנו לייעוץ חינם

משרד עורכי דין אהרוני הינו בעל הסמכה ייחודית לטפל ברכישת הנכס שלכם בישראל. אנו בעלי ניסיון רב שנים ומכירים את הפרטים המורכבים של עסקי הנדל"ן הישראלי . המשרד הראשי שלנו נמצא בתל אביב . אנחנו גם מקיימים משרדים בניו יורק , מיאמי, לוס אנג'לס וטורונטו. התקשר אלינו או מלא את הטופס המקוון כדי לדון כיצד נוכל לזרז את רכישת הנכס הישראלי שלך ולטפל בהכל בצורה חלקה.