Vous avez décidé d'acheter un bien immobilier en Israël. Vous envisagez peut-être de faire votre Aliyah ou vous voulez simplement profiter du marché immobilier israélien, où les appartements en copropriété peuvent se vendre jusqu'à 15 millions de dollars américains aujourd'hui. Vous avez peut-être hérité d'une propriété en Israël, mais elle n'est pas située à l'endroit où vous voulez vivre ; vous la vendrez donc pour en acheter une autre à l'endroit où vous voulez vivre.

L'achat d'une propriété en Israël est complètement différent du processus qui existe actuellement aux États-Unis. Tout ce qui vous est familier dans le monde de l'immobilier aux États-Unis est traité différemment en Israël.

13 Différences entre l'achat d'un bien immobilier en Israël et aux États-Unis

Examinons quelques-unes des principales différences que vous rencontrerez lorsque vous entamerez le processus d'achat d'un bien immobilier résidentiel en Israël.

Faire l'offre

Aux États-Unis, lorsque vous faites une offre d'achat pour un bien immobilier, vous faites généralement une offre écrite au vendeur ou à son agent. En Israël, le processus d'offre est beaucoup moins formel : les négociations peuvent être menées verbalement - en personne, par téléphone ou par courrier électronique - et il peut s'écouler un certain temps avant que l'acheteur et le vendeur ne se mettent d'accord sur tous les termes et conditions de l'achat.

Libre-service ou service complet

Aux États-Unis, la plupart des transactions immobilières résidentielles sont effectuées par le courtier ou l'agent du vendeur. Il arrive que plusieurs courtiers/agents soient impliqués. Il arrive aussi que vous (l'acheteur) ayez votre propre agent. Toutefois, la plupart des transactions sont menées par un courtier/agent, qui s'occupe généralement des différents aspects du processus d'achat, y compris, mais sans s'y limiter, la négociation, la paperasserie et le dépôt fiduciaire.

En Israël, un courtier ou un agent ne s'occupe généralement pas du processus. Les acheteurs et les vendeurs s'occupent généralement eux-mêmes du processus de négociation. Vous engagez ensuite un avocat israélien qualifié dans le domaine de l'immobilier et expérimenté dans le processus d'achat de biens immobiliers afin de vous assurer que tout est conforme à la loi.

Divulgation et découverte

Aux États-Unis, le vendeur d'un bien immobilier résidentiel est tenu par la loi de divulguer tous les défauts et problèmes connus concernant le bien. En Israël, vous achetez un bien tel quel. C'est maintenant à vous de déterminer s'il y a des défauts ou des problèmes qui nécessitent une attention particulière. Votre avocat doit faire appel aux services d'une société d'ingénierie pour exposer/découvrir les éventuels défauts.

Lorsque vous achetez un nouveau bien immobilier qui n'est pas encore achevé, nous conseillons à nos clients d'engager cette société d'ingénierie six mois après avoir occupé le nouveau bien.

Diligence raisonnable

Le processus de diligence raisonnable est très différent en Israël et aux États-Unis.

En Israël, toutes les vérifications préalables doivent être effectuées avant la signature du contrat de vente. En Israël, vous êtes responsable de la recherche du titre de propriété. Vous êtes responsable de l'inspection des dommages ou des défauts (par exemple, moisissures ou termites). Vous devez organiser votre propre évaluation. Et vous devez avoir mis en place le financement avant de signer le contrat d'achat. Vous devez inspecter le bien personnellement, ce qui signifie que le(s) propriétaire(s) y habite(nt) encore. Lorsque vous arrivez pour inspecter le bien, il se peut que l'endroit soit en désordre, qu'il y ait des enfants et des jouets partout, et vous devrez vous en accommoder.

Aux États-Unis, la procédure est presque exactement l'inverse. La première chose que vous faites après avoir vu le bien - souvent lors d'une "journée portes ouvertes" ou en accord avec les propriétaires ou leur agent - est de soumettre une offre écrite. Ce n'est qu'à ce moment-là que commence l'audit préalable. Vous n'aurez pas à effectuer vous-même la recherche de titres - la compagnie d'assurance des titres s'en chargera. Une évaluation sera effectuée pour vous. L'inspection de la présence de termites ou de moisissures sera effectuée pour vous. Et vous devez faire une demande de financement. Si un problème survient dans l'un de ces éléments, votre transaction ne sera pas conclue tant qu'il n'aura pas été rectifié ou résolu.

Taxe foncière

Là encore, il existe des différences entre les deux pays en ce qui concerne le traitement de l'impôt foncier. En Israël, l'impôt foncier est déterminé par la municipalité locale où se trouve la propriété. Aux États-Unis, les impôts fonciers sont prélevés par les autorités locales et varient en fonction de la valeur estimée du bien (l'évaluation).

Dépôt fiduciaire et clôture

La procédure de dépôt fiduciaire et de clôture est différente dans les deux pays. Aux États-Unis, les fonds sont généralement placés sur un compte bloqué. La clôture est généralement effectuée par un tiers neutre. En Israël, la clôture s'effectue généralement par le biais d'un compte fiduciaire, comme un séquestre, qui sera ouvert par les avocats représentant l'acheteur ou le vendeur.

Déductions des intérêts hypothécaires

Aux États-Unis, la loi permet aux propriétaires de bénéficier de déductions d'intérêts hypothécaires. Cela leur permet de déduire de leur revenu imposable les intérêts payés sur leur prêt hypothécaire. Ces lois encouragent l'accession à la propriété et se traduisent généralement par des économies d'impôt qui peuvent être importantes.

Cependant, en Israël, les déductions d'intérêts hypothécaires ne sont généralement pas possibles. Les conséquences fiscales de l'accession à la propriété sont donc radicalement différentes.

Types d'hypothèques

En Israël, la plupart des hypothèques ne sont pas fixes. La plupart des hypothèques en Israël sont à taux variable. Le taux d'intérêt que vous paierez est lié au taux d'intérêt en vigueur à la Banque d'Israël, et votre taux d'intérêt variera en fonction du taux d'intérêt de la Banque d'Israël.

Aux États-Unis, vous pouvez choisir entre un taux d'intérêt fixe et un taux d'intérêt variable. Vous disposez d'une certaine flexibilité quant aux modalités de remboursement du prêt hypothécaire.

Exigences en matière d'acompte

L'acompte que vous devrez verser pour l'achat d'un bien immobilier en Israël est généralement beaucoup plus élevé qu'aux États-Unis. Jusqu'au krach de 2007, vous pouviez acheter un bien immobilier avec un acompte de 10 % seulement. Après le krach de 2007, les banques ont porté à 20 % le montant minimum de l'acompte pour la plupart des prêts hypothécaires résidentiels. En Israël, vous devrez généralement verser un acompte de 25 % si vous êtes résident israélien, et jusqu'à 50 % si vous êtes non-résident israélien.

Dans de nombreux cas, grâce à une planification intelligente, nous avons obtenu pour les acheteurs non-résidents un acompte beaucoup plus faible, de l'ordre de 30 %.

Durée du prêt

Aux États-Unis, la durée du prêt est généralement plus longue qu'en Israël. Aux États-Unis, les prêts sont généralement accordés pour une durée de 15 à 30 ans. En Israël, les durées sont généralement plus courtes et peuvent aller de 10 ans à un maximum de 25 ans.

Limite d'âge pour les hypothèques

Aux États-Unis, il n'y a pas de limite d'âge pour l'obtention d'un prêt hypothécaire. En Israël, c'est très différent. L'âge maximum pour obtenir un prêt hypothécaire en Israël est de 75 ans. De nombreuses autres restrictions peuvent s'appliquer aux acheteurs âgés de 60 à 75 ans. Votre avocat israélien spécialisé dans l'immobilier vous fournira plus de détails sur les restrictions applicables après l'âge de 60 ans.

Pénalités de remboursement anticipé

Aux États-Unis, les emprunteurs peuvent être soumis à des pénalités de remboursement anticipé s'ils choisissent de rembourser leur prêt hypothécaire avant le terme convenu. En Israël, en revanche, il n'y a pas de pénalités pour le remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire.

Recours à des courtiers ou à des avocats

Lorsque vous achetez un bien immobilier aux États-Unis, c'est un courtier ou un agent immobilier agréé qui se charge de l'ensemble du processus. Ce courtier ou cet agent mènera toutes les négociations entre vous et le vendeur et s'occupera de toutes les formalités administratives. En Israël, les acheteurs s'appuient généralement sur un avocat spécialisé dans l'immobilier. Assurez-vous que votre cabinet d'avocats possède une bonne expérience de la représentation des non-résidents dans l'achat et la vente de biens immobiliers en Israël, afin que la transaction se déroule sans heurts et que tout soit contraignant.

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Le cabinet d'avocats Aharoni est particulièrement qualifié pour s'occuper de l'achat d'une propriété en Israël. Nous avons de nombreuses années d'expérience et connaissons les détails complexes du marché immobilier israélien. Notre siège social se trouve à Tel Aviv. Nous avons également des bureaux à New York, Miami, Los Angeles et Toronto. Appelez-nous ou remplissez le formulaire en ligne pour discuter de la manière dont nous pouvons accélérer l'achat de votre propriété en Israël et nous occuper de tout en douceur.