שוק הנדל"ן הישראלי פורח ומשגשג פחות או יותר ללא הפרעה מאז הקמת מדינת ישראל המודרנית. לפני מאה שנה הייתה תל אביב כפר שנבנה על דיונות חול. כיום, דירות יוקרה לגובה בתל אביב נמכרות במחירים גבוהים מאוד.

עם המדריך המומחה שלנו, תוכלו לחקור בביטחון את השוק המשגשג של הנדל"ן הישראלי . בין קנייה, מכירה או רישום, ניווט בשוק הנכסים בישראל יכול להיות פשוט אם תעשה זאת בצורה הנכונה. עם זאת, זה שוק שופע הזדמנויות לבעלי הבחנה. מדריך תמציתי זה מפשט את המסע, ומספק תובנות ברורות ומעשיות לכל שלב בהשקעת הנדל"ן שלך בישראל . הצטיידו בידע לקבל החלטות מושכלות ולהפוך אתגרים לניצחונות עם המומחיות של משרד עורכי דין המקרקעין הישראלי שלנו, רהב ד. אהרוני , עו"ד, שותף מנהל.

אם אתם מתכננים להשקיע בנדל"ן ישראלי, ישנם כמה גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון, במיוחד אם אינכם תושב ישראל כיום. אם אינך תושב ישראל, ההשקעה שלך בנדל"ן בישראל תהיה כפופה לחובות מס ספציפיות:

• מס רכישה : מס רכישה יחול בעת רכישת נדל"ן. שיעורי המס תלויים בערך הנכס, ועבור תושבי חוץ מתחילים ב-8%.
• מס הכנסה על הכנסה משכירות : תושבי חוץ נדרשים לשלם מס הכנסה על הכנסות משכירות שהופקו מנכסים ישראלים.
• דרישות דיווח : קיימות דרישות דיווח ספציפיות שתושבי חוץ חייבים לעמוד בהן לגבי השקעות הנדל"ן שלהם.
• מס רווח הון : מי שאינם תושבי ישראל מחויבים במס רווח הון על מכירת מקרקעין ישראלים. התעריף על פי חוק הוא 25% מהרווח שנוצר מהמכירה. משרד עורכי הדין הישראלי שלנו יודע כיצד ניתן להפחית את שיעור המס הזה בצורה משמעותית.

השאלה הבאה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא: האם אתם קונים את הנכס הזה בישראל בגלל שאתם מתכננים לעלות יום אחד או אולי לפרוש לשם, או שזו השקעה כספית גרידא?

בנוסף לדרישות הספציפיות המוטלות על משקיעי נדל"ן תושבי חוץ, ישנם שיקולים נוספים הכרוכים בהשקעה בנדל"ן ישראלי. אם אתם משקיעים בנדל"ן ישראלי במטרה לייצר הכנסה קבועה, עליכם לדעת שלתשואות השנתיות על השקעה בנדל"ן בישראל יש כמה הבדלים משמעותיים מהתשואות המופקות באופן מסורתי מהשקעות נדל"ן בארה"ב. והכי חשוב, יחסי שכר דירה להכנסה בנדל"ן בישראל נמוכים משמעותית בישראל מאשר בארה"ב. יחס שכר דירה להכנסה הוא האחוז משווי הנכס שאתה מרוויח מהשכרה. בישראל יחס זה נע סביב 2% – 4% מערך הנכס. יחס זה הוא באופן מסורתי סביב 6% - 10% במדינות המערב. גם להכנסה משכירות שאתה מייצר מהנכס הישראלי שלך יש פטור ממס הכנסה של 5,400 ₪ לשנה.

מהו רישום המקרקעין בטאבו בישראל?

הזכות והפעולה המשפטית של רכישה, מכירה או רישום מקרקעין בישראל היא ברוב המקרים באמצעות לשכת רישום המקרקעין בטאבו בישראל. רישום המקרקעין נכלל תחת משרד המשפטים, או כפי שמכונה לעתים קרובות בישראל " הטאבו ". הטאבו הישראלי הוא הגוף הממונה על רישום כל פעולה מקרקעין, רכוש או קרקע בספרים הרשמיים של הלשכה. ישנם שלושה ספרים שונים ונפרדים: ספר הזכויות, ספר הבית המשותף וספר המעשים. הנכסים הרשומים בספר הראשון מוסדרים על ידי מערכת טורנס. רוב הקרקעות והרכוש בישראל רשומים בספר זה. הנכסים בספר השני הם נכסים המכילים שתי יחידות מקרקעין נפרדות או יותר.

לבסוף, הספר השלישי מתעד נכסים שאינם מוסדרים על ידי מערכת טורנס ואינם רשומים כיחידות מרובות. רק ברישום תקין של הנכס, הופכים את פעולתו המשפטית (מכירה, קניה, חלוקה וכו') לחוקית בישראל בהתאם לקביעה בסעיף מספר 7 לחוק תשכ"ט-1969 . חשוב להגיש את הרישום באותה לשכה אזורית של מיקום הנכס או הנכסים. במידה והפעולה לא הביאה להקלטה באחת מתשע הלשכות הפרוסות ברחבי ישראל, היא תיחשב כהתחייבות מחייבת. בישראל הרישום מחייב מבחינה משפטית, והנכס יחליף ידיים כחוק רק לאחר השלמת הרישום לתקופה של 4 חודשים בממוצע.

רישום בספרי הטאבו הישראלי מבטיח את זכויותיו החוקיות של בעל הקרקע ומעלה את ערך הנכס. הרישום מאפשר גם העברה מהירה של זכויות הקניין לבעלים החדשים, חוסך כספים וזמן ומהווה תנאי חיוני להעברת הבעלות על הנכס בישראל.

מה קורה לאחר רכישת נדל"ן בישראל?

לאחר רכישת מקרקעין, הרכישה בפועל היא לצמיתות שלשכת הטאבו הישראלית מנפיקה לרשם שטר, וכל מידע קנייני לגבי הנכס (אם הוא מהוון, ממושכן, מעוקל וכו').

כמו כן, שטר הנכסים המוסדר על ידי מערכת טורנס כולל את מיקומו המדויק של הנכס בישראל תוך ציון חלוקת הבלוק, החבילה ואפילו המשנה. שטר הבעלות הופך למזהה דה יורה של הנכס ומכיל את אותו מידע כמו הטאבו. מידע זה נחשב לתקף, ורק במצבים נדירים וקיצוניים ניתן לקעקע אותו. באופן זה, מערכת הטאבו הישראלית מבטיחה, במידה רבה, את זכויות הקניין של בעלי הקרקע.

יחיד רשאי לקנות מקרקעין ישראלים שבנייתם טרם הסתיימה. כך למשל, רוכש דירה בבניין מגורים שעדיין בבנייה אינו יכול לרשום את זכויותיו הקנייניות בדירה מאחר והיא עדיין לא קיימת.

הפתרון המשפטי שהמחוקק הישראלי קבע לטיפול במצב נפוץ מאוד זה הוא רישום "הערת אזהרה" בטאבו על ידי קביעה בסעיף 26 לחוק המקרקעין הישראלי.

המשכנתא נרשמה גם כהערת אזהרה להתריע לאחרים על קונים פוטנציאליים. יצוין כי רק מי שמחזיק בהסכם בכתב המעניק את העברת הזכויות על ידי בעל הזכויות הקנייניות רשאי לרשום הערת אזהרה.

מה כדאי לעשות לפני רכישת נדל"ן בישראל?

לפני רכישת נדל"ן, דירה, נכס, קרקע או כל נכס בישראל, מומלץ מאוד לקונה הפוטנציאלי להוציא שטר טאבו (בעלות) ובדיקת נאותות מלאה לפני כל משא ומתן כדי לוודא שאין מורכבויות שיכולות להפריע או למנוע את ביצוע העסקה. גם למוכר מקרקעין בישראל מומלץ מאוד להוציא שטר טאבו על מנת לוודא שהזכויות הקנייניות רשומות על שם המוכר כדין כדי למנוע כל הפרעה שתפריע לעסקה.

קרא את המדריך שלנו לפרטים נוספים: מה אתה צריך לדעת בעת רכישת נכס בישראל

פנו למשרד עורכי דין אהרוני לייעוץ חינם

ישנה חשיבות עליונה שכל אדם השוקל רכישה או מכירה של נכס מקרקעין בישראל יתייעץ עם עורך דין מנוסה המכיר את דיני הרכוש, ניהול הנכסים והנדל"ן בישראל. משרד עורכי דין אהרוני מייצג לקוחות בינלאומיים מארצות הברית, קנדה, בריטניה, אירופה וישראל. אנא צור איתנו קשר מארה"ב או קנדה בטלפון 888-923-0022 או בישראל בטלפון (972) 3.9055478 או (972) 50.7322688 כדי לקבוע דיון בנוגע למקרה שלך.