Le marché de l'immobilier israélien est en plein essor, et ce de manière plus ou moins ininterrompue depuis la création de l'État moderne d'Israël. Il y a cent ans, Tel Aviv était un village construit sur des dunes de sable. Aujourd'hui, les appartements de luxe situés en bord de mer à Tel Aviv se vendent à des prix très élevés.

Grâce à notre guide d'experts, vous pouvez explorer en toute confiance le marché florissant de l'immobilier israélien. Qu'il s'agisse d'acheter, de vendre ou de s'enregistrer, la navigation sur le marché immobilier israélien peut être simple si l'on s'y prend de la bonne manière. Toutefois, ce marché regorge d'opportunités pour les personnes avisées. Ce guide concis simplifie le parcours, en fournissant des informations claires et exploitables à chaque étape de votre investissement immobilier en Israël. Armez-vous des connaissances nécessaires pour prendre des décisions éclairées et transformer les défis en triomphes grâce à l'expertise de notre cabinet d'avocats spécialisé dans l'immobilier israélien, Rahav D. Aharoni, associé gérant.

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier israélien, vous devez tenir compte de certains facteurs importants, en particulier si vous ne résidez pas actuellement en Israël. Si vous ne résidez pas en Israël, votre investissement dans l'immobilier israélien sera soumis à certaines obligations fiscales spécifiques :

• Taxe d'achat: Une taxe d'achat s'applique lors de l'achat d'un bien immobilier. Les taux d'imposition dépendent de la valeur du bien et commencent à 8 % pour les non-résidents.
• Impôt sur les revenus locatifs: Les non-résidents doivent payer l'impôt sur les revenus locatifs générés par les propriétés israéliennes.
• Exigences en matière de déclaration: Les non-résidents doivent se conformer à des exigences spécifiques en matière de déclaration de leurs investissements immobiliers.
• Impôt sur les plus-values: Les non-résidents d'Israël sont soumis à l'impôt sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers israéliens. Le taux légal est de 25 % du profit généré par la vente. Notre cabinet d'avocats israélien sait comment réduire ce taux d'imposition de manière significative.

La question suivante que vous devez vous poser est la suivante : achetez-vous cette propriété en Israël parce que vous envisagez d'y faire votre Aliya un jour ou peut-être d'y prendre votre retraite, ou s'agit-il d'un investissement purement financier ?

Outre les exigences spécifiques imposées aux investisseurs immobiliers non-résidents, l'investissement dans l'immobilier israélien comporte d'autres aspects à prendre en considération. Si vous investissez dans l'immobilier israélien dans le but de générer un revenu régulier, vous devez savoir que les rendements annuels de l'investissement immobilier en Israël présentent des différences significatives par rapport aux rendements traditionnellement générés par les investissements immobiliers aux États-Unis. Le plus important est que les ratios loyer/revenu de l'immobilier israélien sont nettement plus faibles en Israël qu'aux États-Unis. Le ratio loyer/revenu est le pourcentage de la valeur du bien immobilier que vous gagnez grâce à la location. En Israël, ce ratio est de l'ordre de 2 à 4 % de la valeur du bien. Dans les pays occidentaux, ce ratio est traditionnellement de l'ordre de 6 à 10 %. Les revenus locatifs que vous tirez de votre propriété israélienne bénéficient également d'une exonération d'impôt sur le revenu de 5 400 NIS par an.

Qu'est-ce que le cadastre tabou en Israël ?

Le droit et l'action légale d'acheter, de vendre ou d'enregistrer un bien immobilier en Israël passent dans la plupart des cas par le registre foncier (Tabu Land Registry) en Israël. Le registre foncier relève du ministère de la justice ou, comme on l'appelle souvent en Israël, du "Tabu". Le Tabu israélien est l'organisme chargé d'enregistrer tout bien immobilier, propriété ou action foncière dans les livres officiels du Bureau. Il existe trois livres différents et distincts : le livre des droits, le livre de la maison commune et le livre des actes. Les biens enregistrés dans le premier livre sont régis par le système Torrens. La plupart des terres et des biens en Israël sont enregistrés dans ce livre. Les biens inscrits dans le deuxième livre sont des biens qui contiennent deux ou plusieurs unités immobilières distinctes.

Enfin, le troisième livre enregistre les biens qui ne sont pas régis par le système Torrens et qui ne sont pas répertoriés en tant qu'unités multiples. Ce n'est qu'en enregistrant correctement la propriété que l'on peut rendre son action légale (vente, achat, morcellement, etc.) en Israël, conformément à l'article 7 de la loi de 1969. Il est important de soumettre l'enregistrement au même bureau régional que celui où se trouve la ou les propriétés. Si l'action n'a pas donné lieu à un enregistrement dans l'un des neuf bureaux répartis en Israël, elle sera considérée comme un engagement contraignant. En Israël, l'enregistrement est juridiquement contraignant, et la propriété ne changera légalement de mains que lorsque l'enregistrement aura été effectué pendant une période moyenne de 4 mois.

L'enregistrement dans les livres officiels du Tabu israélien garantit les droits légaux du propriétaire foncier et augmente la valeur de la propriété. L'enregistrement permet également de transférer rapidement les droits de propriété aux nouveaux propriétaires, d'économiser de l'argent et du temps, et constitue une condition essentielle du transfert de propriété en Israël.

Que se passe-t-il après l'achat d'un bien immobilier en Israël ?

Après l'achat d'un bien immobilier, l'achat effectif est définitif. Le bureau israélien du tabou délivre à l'officier d'état civil un acte de propriété, ainsi que toutes les informations relatives au bien (s'il est capitalisé, hypothéqué, confisqué, etc.).

En outre, le titre de propriété des biens régis par le système Torrens comprend la localisation précise du bien en Israël, en spécifiant la division du bloc, de la parcelle et même de la sous-parcelle. Le titre de propriété devient la carte d'identité de jure du bien et contient les mêmes informations que le Tabu. Ces informations sont considérées comme valables et ne peuvent être modifiées que dans des situations rares et extrêmes. De cette manière, le système israélien de tabu garantit, dans la plus large mesure, les droits de propriété des propriétaires fonciers.

Un particulier peut acheter biens immobiliers israéliens dont la construction n'est pas encore achevée. Par exemple, l'acheteur d'un appartement dans un immeuble résidentiel encore en construction ne peut pas enregistrer ses droits de propriété sur l'appartement puisqu'il n'existe pas encore.

La solution juridique adoptée par le législateur israélien pour remédier à cette situation très courante consiste à inscrire une "note de mise en garde" dans le tabou en stipulant l'article 26 de la loi israélienne sur l'immobilier.

L'hypothèque est également inscrite en tant que note de mise en garde afin d'alerter les autres acheteurs potentiels. Il convient de noter que seule une personne titulaire d'un accord écrit autorisant le transfert des droits par le détenteur des droits de propriété est autorisée à enregistrer une note de mise en garde.

Que faut-il faire avant d'acheter un bien immobilier en Israël ?

Avant d'acheter un bien immobilier, un appartement, une propriété, un terrain ou tout autre actif en Israël, il est fortement recommandé à l'acheteur potentiel d'établir un acte de Tabu (titre de propriété) et de faire preuve d'une diligence raisonnable avant toute négociation afin de s'assurer qu'il n'existe aucune complexité susceptible d'entraver ou d'empêcher la conclusion de l'opération. Il est également fortement conseillé au vendeur d'un bien immobilier en Israël d'établir un acte de Tabu afin de s'assurer que les droits de propriété sont inscrits légalement au nom du vendeur et d'éviter toute interférence susceptible d'entraver la transaction.

Lisez notre guide pour plus de détails : Ce qu'il faut savoir pour acheter une propriété en Israël

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